深圳市福田区华富村东、西区旧住宅区改造项目

关于优化《回迁新房户型平面图》标识

【资料图】

的通告

2023

根据测绘规范《房屋建筑面积测绘技术规范SZJG 22—2015》“6.3.5.2地面以上有裙楼（含架空层）连接的建筑为一栋，同一栋中不同塔楼各自为一座。”要求，本项目12栋塔楼首层裙楼整体连接定义为一栋。

根据规划局《深圳市建筑设计规则2019》“3.7.1地面以上由裙房（含架空层）相连通，或由计入地上建筑面积的半地下室相连通的建筑均可视为一栋，同一栋建筑中的不同建筑塔楼各自视为一座。”，“3.7.3楼栋序号一般用阿拉伯数字表示（如1栋、2栋……），楼座序号一般用英文字母表示（如A座、B座……）。楼栋或楼座序号应为连续的数字或字母。”本项目12栋塔楼首层裙楼整体连接定义为一栋，塔楼单体视为一座，因此塔楼单体命名为为1栋A座、1栋B座……1栋L座。

同时结合被搬迁人意见，已进一步优化了原《深圳市福田区华富村东、西区旧住宅区改造项目回迁新房户型平面图》（详见下图）部分户型面积段不同设计的标识，让被搬迁人能更清晰直观的查阅及了解，便于后续选择心仪的回迁新房。

PART 01

总平面图

PART 02

户型分布图

PART 03

户型平面图

深圳市福田区华富村东、西区旧住宅区改造项目

关于被搬迁房屋套内建筑面积认定相关问题

的情况说明

2023

目前，深圳市福田区华富村东、西区旧住宅区改造项目（以下简称本项目）正有序开展回迁新房选房前期准备工作。期间，部分业主提出以查丈原图和分户面积汇总表记载的“使用面积”或“户内面积”认定被搬迁房屋套内建筑面积。经研究，现就本项目所涉被搬迁房屋套内建筑面积认定问题说明如下：

一、关于房屋使用面积与房屋套内建筑面积的概念和内涵

房屋使用面积：1988年4月4日，原深圳市房产管理局发布《关于印发

房屋套内建筑面积：2000年8月1日，国标《房产测量规范》（GB/T 17986-2000）发布实施。规范规定：套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积组成，其中：外墙（包括山墙）水平投影面积的一半计入套内墙体面积，一半计入共有建筑面积。深圳市自国标《房产测量规范》（GB/T 17986-2000）发布以后才开始计算套内建筑面积。深圳市建筑面积测绘计算现行地方标准为《深圳市房屋建筑面积测绘技术规范》（SZJG 22-2015），规范规定的套内建筑面积计算方法与《房产测量规范》（GB/T 17986-2000）一致。

房屋使用面积与房屋套内建筑面积之间的差别：对于专有空间的面积计算，套内建筑面积与1994年细则规定的使用面积相比，主要差异在：套内建筑面积仅包含外墙（包括山墙）水平投影面积的一半，而1994年细则规定的使用面积包含全部的外墙（包括山墙）水平投影面积。

二、关于本项目房屋套内建筑面积认定的程序问题

根据2017年8月24日发布的《深圳市福田区华富村东、西区旧住宅区改造项目搬迁补偿安置方案》（以下简称搬迁补偿安置方案）及后续与业主签署的《深圳市华富村东、西区旧住宅区改造项目房屋搬迁补偿安置协议书》（以下简称搬迁补偿安置协议书），本项目被搬迁房屋建筑面积（套内建筑面积）按照以下顺位进行确认：1.房地产登记簿记载；2.房地产权利证书记载；3.合法有效的竣工测绘报告。项目启动时，本项目范围内所有被搬迁房屋的房地产登记簿、房地产权利证书均未记载套内建筑面积。所调取的《房屋建筑面积汇总表》《深圳市房地产查丈原图》等历史档案中未记载“套内建筑面积”，其记载的“户内面积”“使用面积”“分户面积”等在概念和内涵上与“套内建筑面积”存在差异（详见第一部分）。

为保障被搬迁人合法权益，确保本项目顺利推进，实施主体参照当时有效的《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（2016）第二十七条第三款之规定，特委托具有法定测绘资质的深圳市地籍测绘大队进行测绘，并以其出具的测绘报告作为认定被搬迁房屋套内建筑面积的依据。

同时，本项目整体拆除前，实施主体再次委托深圳市地籍测绘大队对项目范围内各楼栋房屋进行了实测，并以实测报告数据作为图测的参考。经与图测面积比对，绝大部分房屋套内建筑面积与图测基本一致。

本项目于2017年正式启动，项目启动时《房屋建筑面积测绘技术规范》（SZJG 22-2015）已生效，深圳市地籍测绘大队按照该技术规范实施测绘，适用技术规范依据正确。

三、关于本项目被搬迁人合法权利保障的问题

本项目作为深圳市老旧住宅小区棚改试点项目，坚持以人民为中心，充分保障被搬迁人的合法权利，本项目所执行的补偿增购政策远远优于全市其他棚改项目：

1.从补偿标准来说，本项目《搬迁补偿安置协议书》明确约定，选择产权调换的，按被搬迁房屋的建筑面积以1:1.18的标准确定回迁新房应补偿建筑面积(以被搬迁房屋建筑面积为基数确定的产权调换建筑面积)，且回迁新房应补偿建筑面积所对应的套内建筑面积与被搬迁房屋套内建筑面积之比不低于1:1。为最大程度保障被搬迁人利益，以两种标准计得的套内建筑面积较大者确定被搬迁房屋的应补偿建筑面积。

2.从增购标准来说，被搬迁人可选择在应补偿建筑面积基础上，按9000元/平方米优惠价增购13平方米建筑面积，且在房源允许情况下，可在增购建筑面积13平方米基础上，按回迁新房市场评估价9折再增购不超过12平方米的建筑面积。

3.从测绘标准来说，被搬迁房屋的套内建筑面积与回迁新房的套内建筑面积，均是按照现行有效的《房屋建筑面积测绘技术规范》（SZJG 22-2015）进行测绘得出，测绘标准前后一致。

示例：

以本项目一套建筑面积为80.04平方米的被搬迁房屋为例，按照建筑面积1:1.18确定的应补偿建筑面积乘以本项目回迁新房得房率后，计得的房屋套内建筑面积大于按照套内建筑面积1:1标准测绘得出的房屋套内建筑面积，根据搬迁补偿安置协议约定，实施主体将按照建筑面积1:1.18确定应补偿建筑面积，具体如下：

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